Hacer frente a la situación: desafíos y oportunidades en el mercado actual de bienes inmuebles comerciales 
Perspectivas Económicas

Perspectivas del sector inmobiliario: desafíos y oportunidades en el mercado inmobiliario actual

Adoptar la resiliencia en el sector inmobiliario comercial ante desafíos sin paragón

El Autor

John Murray

Gestor de carteras, Sector inmobiliario comercial

François Trausch

CEO and CIO of PIMCO Prime Real Estate

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LEER PERSPECTIVAS

Para los participantes del mercado de bienes inmuebles comerciales, los bancos centrales han representado una fuente persistente de frustración en los últimos años. Con el objetivo de controlar la perseverante inflación, la Reserva Federal y la mayoría de sus homólogos han mantenido los tipos de interés en cotas elevadas durante más tiempo de lo previsto. Ese es su mandato, por supuesto. Ahora bien, esto ha supuesto un dolor inmediato para los prestatarios de bienes inmuebles comerciales que enfrentan costes de deuda más altos, junto con un malestar más imperceptible derivado de la caída de las valoraciones ante menor liquidez y mayores  tasas de capitalización.

Hoy, los tipos de interés a corto plazo parecen haber tocado techo, y los de largo plazo muestran una tendencia lenta a la baja. Se podría –aunque no se debe– considerar que esta tendencia conlleva una recuperación drástica como  la vista tras la expansión cuantitativa post crisis financiera mundial. Las asunciones del mercado, con una curva forward que indica tipos reales de 200 a 300 puntos básicos por encima de los niveles de 2021, sugieren que las tasas de capitalización seguirán siendo elevadas, y se mantendrán las valoraciones entre un 20% y un 40% por debajo de sus máximos de 2021.

A medida que vencimientos de préstamos por 1,5 billones de dólares se avecina en los próximos dos años, las repercusiones son importantes. En un entorno de tipos de interés elevados, el coste de endeudamiento y las tasas de capitalización seguirán constituyendo un reto. Prestamistas y prestatarios se verán obligados a «hacer frente a la situación»: a corto plazo, esperamos nuevos descensos en las valoraciones y los índices de precios, lo que dificultará aún más la extensión de préstamos.

También existe un riesgo geopolítico. Los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, las tensiones entre Estados Unidos y China, y los importantes comicios de este año dan lugar a una incertidumbre adicional. Esto se ve agravado por la creciente preocupación por el cambio climático, que incide de forma directa en la inversión y la promoción inmobiliaria.

Si bien la incertidumbre prolongará las presiones en liquidez, también genera oportunidades en todo el espectro financiero. Para aquellos con capital y competencias en soluciones personalizadas, las oportunidades privadas van desde deuda sénior a mezzanine y equity preferente. La continua volatilidad también podría crear oportunidades en valor relativo en los cuatro cuadrantes de la inversión inmobiliaria: equity público y privado, y deuda pública y privada. Asimismo, algunos sectores y regiones siguen revistiendo atractivo sobre la base de los fundamentales a largo plazo, lo que implica un punto de entrada atractivo hoy en día, dadas las presiones de liquidez a las que se enfrentan los bienes inmuebles y el inmobiliario comercial (ver gráfico 1).

Gráfico 1: mapa de «calor» inmobiliario mundial: perspectivas para 2024 frente a 2023 por sector y región.

La tabla del gráfico 1 ilustra las opiniones positivas y negativas sectoriales de PIMCO sobre las tendencias de EE. UU., Europa y Asia-Pacífico (excluyendo China) para mayo de 2023 y mayo de 2024. En los centros de datos, todas las regiones muestran el apoyo continuo de la demanda de IA y la nube en mayo de 2023. Sin embargo, en mayo de 2024, empiezan a surgir preocupaciones con respecto al acceso a la energía eléctrica, las repercusiones medioambientales y la construcción excesiva en EE. UU. En cuanto a la logística, el cuadro pone de manifiesto una fuerte demanda del arrendamiento, pero un moderado exceso de oferta en EE. UU.; una estabilización de los rendimientos y una normalización del crecimiento del arrendamiento en Europa; y la persistencia de la demanda junto con el incremento de los rendimientos y el exceso de oferta en la región de Asia-Pacífico. En cuanto a las viviendas para estudiantes, la tabla indica un modesto crecimiento de los arrendamientos, buenos fundamentales y sólidos contratos de arrendamiento en medio de una escasez de oferta en EE. UU., Europa y Asia-Pacífico, respectivamente. Sin embargo, entre los aspectos negativos cabe señalar el hecho de que el sector es un nicho de mercado en los EE. UU. y Europa, y los desafíos relacionados con la competencia y la escalabilidad en Asia-Pacífico. En el sector de la vivienda multifamiliar, los aspectos positivos incluyen la asequibilidad en comparación con una vivienda en propiedad en EE. UU.; el crecimiento estable de los arrendamientos en Europa; y los marcados diferenciales de arrendamiento y rendimiento en Asia-Pacífico. Entre los aspectos negativos, encontramos el exceso de oferta en la región del Cinturón del Sol (Sun Belt), la falta de descubrimiento de precios en Europa y el posible incremento del rendimiento en Asia-Pacífico. En el sector minorista, los aspectos positivos abarcan la resiliencia en la demanda de arrendamientos en EE. UU., la estabilización en los arrendamientos en Europa y el aumento de la demanda de arrendamientos en Asia-Pacífico. En el lado negativo de la balanza, el cuadro muestra un historial de reestructuraciones de inquilinos en EE. UU., el apetito limitado de los inversores en Europa y el deterioro del sentimiento relacionado con el crecimiento del comercio electrónico en Asia. Respecto al sector de oficinas, los aspectos positivos incluyen grandes descuentos en EE. UU., la continua polarización en Europa y la mejora de la vuelta a la oficina en Asia-Pacífico. Entre los aspectos negativos aparecen los mercados de capitales en situación complicada en EE. UU., el descubrimiento de precios en curso en Europa, y el exceso de oferta y el incremento de los rendimientos en medio de un deterioro del sentimiento en Asia. 

 
Fuente: PIMCO Global Real Estate Forums 2023 y 2024

Estas son conclusiones del segundo Foro de inversión de inmobiliaria mundial anual de PIMCO, que se celebró en mayo. Al igual que los Foros cíclicos y seculares de PIMCO, este evento reunió a profesionales de la inversión global y se analizaron las perspectivas a corto y largo plazo del sector inmobiliario comercial. PIMCO dispone de una de las plataformas de bienes inmuebles comerciales más grandes del mundo, con más de 300 profesionales de la inversión que gestionan cerca de 190.000 millones de dólares en activos en un amplio espectro de perfiles de riesgo en deuda inmobiliaria pública y privada global y mercados de renta variable.

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Sectores clave

CENTROS DE DATOS: UNA CARRERA POR EL PODER EN LA ERA DE LA IA

El auge de la IA ha desencadenado una carrera global por los centros de datos y la energía verde para alimentarlos, además de provocar riesgos importantes para el sector inmobiliario comercial. A largo plazo, la IA podría atenuar la necesidad de espacio de oficinas, disminuir la demanda de viviendas para estudiantes, reducir la densidad de población urbana y hacer que los contratos de arrendamiento a largo plazo y las ubicaciones secundarias se vuelvan menos atractivos. Sin embargo, el ritmo y la magnitud de las repercusiones siguen sin estar claros.

Lo que queda claro es que la demanda de IA y servicios en la nube ha provocado una lucha global por la capacidad de los centros de datos. En el primer trimestre de 2024, los volúmenes mundiales de arrendamiento superaron los 1.800 megavatios, una cifra siete veces superior a la de hace solo tres años. El crecimiento no muestra signos de desaceleración, y los inquilinos contratan campus enteros en lugar de edificios individuales. Esta situación se ve acentuada por la búsqueda de soberanía digital por parte de los Gobiernos: la capacidad de controlar datos, software y hardware críticos. Por el contrario, los suministros limitados de energía se están convirtiendo en una limitación cada vez mayor para el desarrollo de centros de datos a escala internacional.

Los centros de datos desempeñarán un papel fundamental en las carteras de los inversores en los próximos años. Se trata de infraestructuras críticas que ofrecen a los inversores una forma de capitalizar el crecimiento de la IA como proveedores de plataformas de IA sin tener que apostar por los ganadores finales de esta tecnología.

LOGÍSTICA Y ALMACENES: LA DEMANDA SECULAR APUNTALA EL CRECIMIENTO A LARGO PLAZO

Creemos que la desglobalización y el comercio electrónico continuarán impulsando un crecimiento sostenido a largo plazo en los almacenes y la logística. Aunque la geopolítica influirá en la demanda, las instalaciones logísticas que guardan relación con las tendencias de digitalización, como el comercio electrónico, parecen exhibir una trayectoria de demanda más fiable (ver gráfico 2).

Gráfico 2: el comercio en línea sigue creciendo

El gráfico 2 muestra la tendencia de las ventas en línea como porcentaje de las ventas minoristas totales de 2021 a 2026 en Corea del Sur, China, Asia-Pacífico, Australia, EE. UU., Singapur, Hong Kong, Japón, la India y Malasia, así como el agregado mundial, según las previsiones de Green Street y CBRE a abril de 2024. El orden de estos países refleja la proporción de ventas en línea, y Corea del Sur se sitúa a la cabeza, con una previsión de ventas en línea que aumentará de alrededor del 40% en 2021 al 50% en 2026. En el extremo opuesto del espectro se encuentra Malasia, donde se prevé que las ventas en línea aumenten de cerca del 10% de 2021 a algo menos del 20% en 2026. 

 
Fuente: Green Street y CBRE a abril de 2024

En Europa, la demanda se está desacelerando, aunque los alquileres siguen aumentando. La logística vuelve a encabezar las listas de la compra de muchos inversores y puede suponer un suelo para las tasas de capitalización ampliadas que se observan hoy.

En la región de Asia-Pacífico, se prevé que las ventas online crezcan en torno al 20% de las ventas totales en 2021 a casi el 40% en 2026. Además, la desglobalización sigue impulsando las tendencias de la deslocalización «nearshoring» y «friendshoring». Vietnam y la India saldrán ganando a medida que las empresas trasladen la producción de China, mientras que la relocalización podría beneficiar a Japón y Corea del Sur.

En EE.UU., la demanda industrial sigue siendo positiva, aunque la absorción neta se ha ralentizado en los últimos seis meses, y el primer trimestre de 2024 se perfiló como el peor desde 2012. Las nuevas entregas han alcanzado su punto máximo, aunque algunos mercados de la región del Sun Belt con barreras de entrada de menor magnitud están digiriendo una espiral de oferta que podría traer consigo un periodo prolongado de mayor disponibilidad, en particular entre las propiedades industriales más grandes; en los últimos años, los promotores se han centrado en proyectos de más de 30.480 metros cuadrados.

VIVIENDA MULTIFAMILIAR: FUERTE DEMANDA, PERO RECUPERACIÓN REZAGADA EN EE. UU.

Las perspectivas a escala mundial para los edificios de apartamentos suelen ser propicias en un contexto de sólida demanda estructural.

En Europa, los alquileres están subiendo de forma constante y no hay indicios de retroceso. La oferta limitada, exacerbada por los altos costes relativos a la promoción y las regulaciones ambientales más estrictas, está satisfaciendo una demanda cada vez más firme a medida que se acelera la formación de hogares y continúa la migración a las principales regiones metropolitanas.

En la región de Asia-Pacífico, los precios y los alquileres se están consolidando en un contexto de moderada escasez de oferta. El repunte de los precios de la vivienda y la migración urbana de los más jóvenes están impulsando la demanda. Los cambios demográficos, como el retraso en la formación de familias y el aumento de los hogares unipersonales, están reforzando la tendencia al alquiler por periodos más largos. Asimismo, el creciente énfasis en la vida comunitaria y el acceso a los servicios ha avivado el crecimiento de los espacios residenciales temáticos y de convivencia en toda la región.

En Estados Unidos, las perspectivas a corto plazo son un poco menos positivas. La vivienda multifamiliar en general está experimentando una oferta nueva récord, y se pudo constatar que la finalización de apartamentos alcanzó un máximo de 40 años de 583.000 unidades el año pasado. Este incremento ha provocado un aumento en el grado de ocupación y, junto con la ampliación de las tasas de capitalización, ha provocado que los valores de mercado caigan entre un 25% y un 30%. Si bien los fundamentales de la demanda de inquilinos a largo plazo siguen revelando solidez en las viviendas multifamiliares, en particular a medida que las tarifas más altas agravan unos parámetros de asequibilidad que ya se han puesto en entredicho, estas presiones a corto plazo sugieren más angustia a corto plazo para el sector multifamiliar de EE. UU.

En general, puede que el mercado estadounidense se estabilice de aquí a 2026. Las obras nuevas han caído debido a los costes más altos y la contracción de la financiación. El Cinturón del Sol, que abarca la región sur de los estados de EE. UU., despunta como un ámbito clave de crecimiento. La región alberga la mitad de la población del país, y se vaticina que su migración nacional e internacional entrante impulsará la gran mayoría del aumento de la población de los EE. UU. de 335 millones en la actualidad a 373 millones para 2054.

OFICINAS: VIENTOS EN CONTRA, PERO NO EN TODAS PARTES

Las perspectivas globales para las oficinas siguen siendo complicadas. La demanda y el descubrimiento de precios son limitados en todo el mundo, y las valoraciones siguen bajo presión a medida que los propietarios y prestamistas de bienes inmuebles comerciales en todo el mundo tratan de reducir las asignaciones de oficinas. La cuota de oficinas en las carteras institucionales globales de bienes inmuebles comerciales ha caído del 35% en 2022 al 2% en la actualidad, y puede que asistamos a nuevos descensos.

Sin embargo, las perspectivas regionales varían. En Europa, existe una demanda relativamente saludable de edificios ecológicos y de alta calidad en los principales distritos comerciales centrales. La tendencia al trabajo desde casa presenta un menor arraigo en muchas partes de Europa, en parte porque los trabajadores tienden a vivir en casas más pequeñas en los centros de las ciudades y tienen un mejor transporte público. La movilidad de los inquilinos no es tan elevada debido a la diversidad lingüística, monetaria y regulatoria del continente, lo que complica las reubicaciones corporativas. Cabe destacar que las regulaciones energéticas probablemente reducirán drásticamente la oferta existente, ya que muchos edificios de oficinas experimentarán dificultades para cumplir con los requisitos de calificación cada vez más estrictos en Europa.

En la región de Asia-Pacífico, la demanda de oficinas en los distritos comerciales centrales se mantiene en general cerca de los niveles de 2021. Esto se debe a que, por lo general, hay apartamentos más pequeños, desplazamientos más cortos y una cultura de «trabajo en la oficina» más persistente que en Occidente. Al igual que en Europa, la demanda resulta más sólida en los distritos comerciales centrales, en especial para los edificios con servicios del tipo «vivir, trabajar y divertirse» (véase el gráfico 3).

En Estados Unidos, la reducción de los costes corporativos y una tendencia más fuerte al trabajo desde casa han llevado a que la demanda de oficinas quede rezagada con respecto a la creación de empleo. En este sentido, esperamos que los precios y los alquileres fuera de los edificios de clase A+ sigan cayendo, ya que el capital privado sigue mostrando una actitud de cautela y las tasas de capitalización general siguen expandiéndose.

Gráfico 3: EE. UU. lidera el trabajo desde casa

El gráfico 3 ilustra el número de días a la semana que los empleados trabajan desde casa, según los datos de JLL en el 3T de 2023 y CBRE a abril de 2024. En la región de Asia-Pacífico, Australia se sitúa a la cabeza, ya que sus trabajadores pasan 1,9 días a la semana en casa. Este número disminuye de forma paulatina en Tailandia, Singapur, Japón, Corea del Sur, la India y China, con un promedio de 0,3 días a la semana. Dentro de Europa, el Reino Unido ocupa el primer lugar, ya que sus empleados trabajan 2,8 días a la semana en casa, seguido de cerca por los Países Bajos, Alemania, Suiza, Francia y Bélgica, con 1,3 días a la semana en casa. En América del Norte, el gráfico muestra que Estados Unidos se sitúa por delante, con 3,0 días a la semana en casa, mientras que en Canadá el dato es de 1,4 días. 

 
Fuente: Greenstreet y JLL a 3T 2023

CONCLUSIONES: APROVECHAR LAS OPORTUNIDADES EN MEDIO DE LOS DESAFÍOS

El mercado inmobiliario comercial se encuentra en una encrucijada, al verse amenazado por desafíos de magnitud, aunque rebosa oportunidades. Los elevados tipos de interés, las tensiones geopolíticas y las preocupaciones por el cambio climático han creado un panorama complejo y, a menudo, desalentador para los prestatarios y prestamistas de bienes inmuebles comerciales.

Sin embargo, estas mismas presiones también preparan el terreno para soluciones financieras innovadoras e inversiones estratégicas. Para aquellos que cuenten con capital y experiencia, el entorno actual ofrece un terreno fértil para oportunidades en todo el espectro de financiación, desde la deuda sénior hasta mezzanine y el equity preferente. Sectores como centros de datos y logística, impulsados por las tendencias duraderas de la digitalización y el comercio electrónico, presentan perspectivas especialmente atractivas.

Capear este terreno turbulento requerirá resiliencia y capacidad de adaptación. La capacidad de discernir y explotar las oportunidades ocultas en un entorno de volatilidad en el mercado cobrará vital importancia. Al enfocarse en temas de alta convicción, como la digitalización, la descarbonización y los cambios demográficos, y aprovechar la amplia experiencia y la plataforma global de PIMCO, los inversores tienen la posibilidad de no solo resistir la tormenta actual, sino también prosperar en el cambiante panorama del sector inmobiliario comercial. El camino por delante está plagado de incertidumbres, pero también alberga un gran potencial para aquellos que puedan hacer frente a la situación y aprovechar el momento.

1 Fuente: CBRE a mayo de 2024
2 Fuente: PIMCO a 31 de marzo de 2024. Incluye activos gestionados por Prime Real Estate (anteriormente Allianz Real Estate), una filial y filial de propiedad absoluta de PIMCO y PIMCO Europe GmbH, que incluye PIMCO Prime Real Estate GmbH, PIMCO Prime Real Estate LLC y sus subsidiarias y filiales. Los profesionales de inversión de PIMCO Prime Real Estate LLC proporcionan servicios de gestión de inversiones y otros servicios como personal dual a través de Pacific Investment Management Company LLC. PIMCO Prime Real Estate GmbH opera de forma independiente de PIMCO.
3 Fuente: datacenterHawk a 31 de marzo de 2024
4 Fuente: Green Street y CBRE a abril de 2024 
5 Fuente: Green Street a abril de 2024
6 Fuente: CoStar a 17 de marzo de 2024
7 Fuente: Oficina de Presupuestos del Congreso de los Estados Unidos
8 Fuente: Encuesta de intenciones de inversión de la Asociación de Bienes Raíces de Pensiones, 2022 y 2024


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No se garantiza que las tendencias mencionadas persistan. Las declaraciones relativas a las tendencias de los mercados financieros se fundamentan en las condiciones actuales del mercado, que pueden fluctuar. No existe garantía de que estas estrategias de inversión funcionen bien en todo tipo de condiciones de mercado ni de que resulten adecuadas para todos los inversores, y cada inversor debe evaluar su capacidad para invertir a largo plazo, especialmente durante periodos bajistas del mercado.

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